Comprar una propiedad como inmigrante en los Estados Unidos es difícil, al igual que lo es cualquier otro proceso importante cuando eres extranjero.
Hay requisitos que debes cumplir. Esto no significa que no puedas lograr el objetivo de tener tu propio lugar para comenzar o continuar una vida en los Estados Unidos.
En principio no hay ninguna ley en los Estados Unidos que prohíba a los inmigrantes, indocumentados, poseer propiedades.
Si eres nativo, un residente, o un inmigrante sin estatus legal, la simplicidad o dificultad de comprar una casa en los Estados Unidos depende únicamente de cómo pagues por ella.
Cash
Cuando tienes la estabilidad financiera para comprar una casa con dinero en efectivo, no hay requisitos que debas cumplir para comprarla y ser el dueño.
Tampoco se necesita tener un estatus legal.
Los vendedores deben asegurarse de que posees la cantidad de dinero que han acordado para la compra.
Es por eso por lo que generalmente piden una prueba de fondos de parte de un banco.
La prueba de fondos generalmente se emite a través de una carta.
El depósito de garantía es un depósito de buena fe que los compradores hacen a los vendedores para que puedan quitar la propiedad del mercado mientras se lleva a cabo el proceso de compra.
También les permite a los vendedores saber que en realidad vas a comprar la propiedad y que estás siendo parte del proceso.
Préstamo de Inmigrante
Ésta es la práctica más común.
No mucha gente tiene cientos de miles de dólares guardados para comprar una propiedad.
Por lo tanto, el paso más natural a tomar es solicitar un préstamo.
No es solo cumplir con una lista de verificación. Los prestamistas evalúan muchas características. Es posible que puedan aprobar o denegar una solicitud, ya sea que cumplas con todos sus requisitos o no.
Cuando solicitas un préstamo, los prestamistas deberán asegurarse de que eres confiable.
Por eso es muy importante tener tus finanzas y obligaciones organizadas.
Si los prestamistas ven que tienes todos tus papeles en orden, que guardas todas las evidencias de haber trabajado anteriormente, que llevas un récord de tus salarios, y que pagas tu tarjeta de crédito e impuestos a tiempo, te ganarás su confianza.
Documentos a presentar.
- Un pasaporte válido
- Número de Seguro Social (SSN por sus siglas en inglés) o Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN por sus siglas en inglés)
- Prueba de fondos
- Comprobantes de pago / talonarios de pago
- Un buen puntaje de crédito (580-760)
- Declaración de impuestos sobre la renta
- Estatus Comunes Requeridos para Solicitar Un Préstamo
Los agentes de bienes raíces y los prestamistas revisan documentos o cualquier evidencia que pueda demostrar que puedes pagar puntualmente por un préstamo.
Pero también analizan estados específicos. Y estos son muy importantes si quieres que ambos estén de tu lado para tener un proceso de compra rápido.
Preaprobación de Préstamo
Las preaprobaciones de préstamos son una forma para que los agentes de bienes raíces sepan que calificas para una hipoteca.
Los prestamistas revisan los documentos que presentas. Si están en orden, es muy probable que te proporcionen una carta de pre aprobación.
Dos Años de Ingresos
La mayoría de los prestamistas requerirán que tengas un ingreso estable en los últimos 2 años.
Algunos de ellos incluso quieren ver que has trabajado para el mismo empleador durante 2 o más años.
A los trabajadores independientes se les pide que presenten sus últimas 2 declaraciones de impuestos sobre la renta.
Historial de Crédito
Debes tener uno.
Si no lo tienes debes crear uno, solicitando una tarjeta de crédito o convertirte en un usuario autorizado de una.
Pagar alquiler y servicios públicos
Asegúrate de buscar los servicios específicos que pueden reportar estos pagos para tu historial de crédito.
También pagar tus tarjetas de crédito y cuentas a tiempo.
Ten en cuenta que tener cargos por pagos atrasados no será bueno para tu puntaje de crédito.
DTI
La relación deuda-ingreso (DTI por su sigla en inglés) es un porcentaje utilizado por los prestamistas para determinar cuánto dinero de tus ingresos está dedicado a pagar deudas como préstamos y tarjetas de crédito.
Si tu ingreso mensual es de $ 4,000.00 y tus deudas mensuales hacen un total de
$ 1,000.00, entonces tu DTI es del 25%. ($ 4,000.00 / $ 1,000.00) x 100%. Los DTI aceptados habitualmente son del 50% o menos.
La compra de una vivienda en los Estados Unidos demanda una serie de trámites que se tienen que cumplir, por lo que generalmente los interesados solicitan la ayuda de un agente inmobiliario local, que se encargará de todo.
Documentos para comprar una casa en Estados Unidos:
- Carta de aprobación previa
La carta de pre aprobación es un documento que entrega el prestamista que hayas escogido. Este documento detalla el monto de la hipoteca que el banco te ha pre aprobado para la compra de tu nueva casa.
Podría decirse que este es quizás el primer documento que necesitas, incluso antes de comenzar a ver propiedades.
La calificación previa no es lo mismo, y para obtener una calificación previa lo único que estarías haciendo es darle una información general de tus finanzas al prestamista, incluyendo tu calificación crediticia, ingresos, deudas y activos.
Por lo general, puedes completar este proceso en línea y obtener la carta en unos minutos. Esta carta no demuestra que el prestamista verificó la información.
En cambio, la carta de aprobación previa sí confirma que el prestamista ha verificado -al menos, en parte- la información crediticia o financiera del solicitante.
Cualquier carta de aprobación previa que tengas, ya sea una suscripción financiera por adelantado, una pre calificación o una pre aprobación; no se considera un compromiso de préstamo.
Si contraes más deudas durante el proceso de préstamo, dejas tu trabajo o algo similar, podrías poner en riesgo tu hipoteca. No obstante, sigue siendo un documento clave para la compra de una vivienda.
Estimación del préstamo
Este formulario (que la ley exige que tu prestamista te envíe dentro de los tres días hábiles posteriores a la recepción de tu solicitud de préstamo) es una descripción financiera breve pero completa del tipo y de las posibles condiciones del préstamo solicitado. Considéralo como una hoja que te mostrará a grandes rasgos todo a lo que te estarías comprometiendo en caso de que aceptes los términos del préstamo, como:
- Tasa de interés estimada
- Pago hipotecario mensual
- Costos estimados de cierre
- Costos estimados de impuestos y seguro
- Cambios de tarifas o pagos programados
- Posibles sanciones (incluyendo cargos por pago anticipado)
La estimación del préstamo no representa el monto que realmente te aprobará el banco ni tampoco de la probabilidad de aprobación.
Puede que en el momento en el que te envíen este documento, el prestamista aún no haya tomado la decisión de aprobar o no tu solicitud.
En resumen, este documento de unas tres páginas es simplemente una fotografía instantánea de los términos del préstamo que podría llegar a ofrecerte el banco.
Tenerlo en tus manos será muy útil, en especial si le envías tu solicitud a varios prestamistas, ya que te permitirá evaluar las condiciones de cada uno y compararlos entre sí para decantarte por el menos costoso para ti.
Carta de oferta de compra
Este es un documento opcional y tiene un potencial inigualable porque podría ayudarte a conseguir la casa que deseas comprar.
Cuando un comprador escribe una carta de oferta es, esencialmente, un resumen de elogios para los vendedores, ya que su función principal es explicarles por qué tu familia desea comprar la propiedad.
Idealmente, esta carta debería incluir un poco de información personal que describa quién eres tú, quién es tu familia y por qué aman esa casa. Podría decirse que esta es tu mejor oportunidad de conectar personalmente con el vendedor o con el propietario de la casa.
Si el precio que ofreces es menor al publicado, explica por qué has tomado esta decisión. Puede deberse a que estás en un momento de contingencia financiera o consideras que la propiedad necesita algunas reparaciones de importancia.
Acuerdo de compraventa
El acuerdo de compraventa es un documento suscrito tanto por el comprador como por el vendedor en el que ambos se comprometen a formalizar la compra y a dar inicio a los términos del contrato.
Normalmente, este documento es redactado por el agente de bienes raíces del vendedor e incluye información importante:
- Identificación de las partes, es decir, del comprador y del vendedor
- Descripción y estado de conservación de la propiedad
- Todas las diligencias y condiciones del contrato
- Los derechos y obligaciones de ambas partes
- Todos los artículos incluidos en la venta, como electrodomésticos y mobiliario, por ejemplo
- El monto del depósito en garantía
- Los costos del cierre (desglosados para saber quién paga qué)
- Fecha de cierre del contrato
- Condición de posesión, es decir, cuándo recibirás las llaves de la casa
- Las firmas del comprador y vendedor
Aunque no participarás en la redacción de este documento, podría decirse que es el corazón de la negociación. El acuerdo de compra uno de los documentos vitales que necesitas para comprar una casa.
Informe de inspección de la vivienda
El informe de inspección de la vivienda es una lista detallada que incluye la condición general de la propiedad y cualquier daño visible.
- La estructura y base de la casa
- El exterior
- Los accesorios del baño
- Los electrodomésticos
- El techo
- La fontanería
- La chimenea
- El HVAC (calefacción, ventilación y aire acondicionado)
- Los sistemas eléctricos
Obtener una inspección de la casa es una de las diligencias que se incluyen con más frecuencia en los acuerdos de compraventa porque le permite al comprador desistir de la operación en caso de que la casa tenga problemas de mayor envergadura.
Tasación de la vivienda
Si bien el informe de inspección se centra en la condición de la vivienda, la tasación es algo diferente.
Con este paso se podrá determinar el valor actual de la propiedad en el mercado.
Este documento es vital para la aprobación de tu hipoteca porque generalmente es el prestamista quien ordena la tasación del inmueble.
De hecho, antes de que el prestamista hipotecario apruebe tu préstamo por la cantidad acordada con el vendedor, primero querrá verificar que la propiedad realmente está en ese precio.
Si la tasación determina que la propiedad tiene un valor más bajo de lo que acordaste pagar, podrías utilizar este documento para tratar de negociar un precio más bajo.
Títulos de propiedad
A nadie le gusta ser estafado, mucho menos cuando se trata de la compra de una propiedad que, lejos de ser económica, representa una inversión de cientos de miles de dólares.
Es por eso que la búsqueda del título de propiedad es parte del proceso de venta de la vivienda y está diseñado para proteger al comprador de ventas fraudulentas o de algo mucho peor.
Ordenar una búsqueda de títulos de propiedad en los registros públicos te permitirá verificar que el vendedor tiene, de hecho, un derecho legal sobre la casa y que puede vender la propiedad sin problemas.
También te ayudará a examinar si el inmueble tiene algún problema legal pendiente, como una deuda por impuestos a la propiedad, gravámenes o juicios que enumeren la casa como un activo del vendedor.
Los prestamistas hipotecarios siempre exigen que esta búsqueda de títulos se realice porque, además de protegerte a ti, los protege a ellos en caso de que no pagues. Recuerda que, en este caso, la casa es su seguro de pago y es una garantía diseñada para proteger sus propios intereses.
Puede que como comprador no te interese el título de la casa, pero ¡no omitas su búsqueda! Piensa que vale la pena pagar los $175 -o máximo, $300- para buscar el título y así asegurarte de que la casa está disponible para la venta.
Cheque de caja
El cheque de caja es quizás el documento más importante que se debe tener a la mano para cerrar la venta de la vivienda. Sin esto, no podrás cerrar el trato.
El cheque contiene el monto final de la compraventa, incluyendo los costos de cierre.
Se requiere un cheque de caja porque esto es lo que garantiza que los fondos se pueden cobrar; a diferencia de los cheques personales que se pueden emitir por cualquier monto, se tenga o no el efectivo disponible.
El monto de este cheque incluye los costos del cierre, intereses pagados por adelantado, impuestos y el seguro de la vivienda. También podría incluir el pago de la inicial, pero esto dependerá de si tu prestamista ha agrupado los costos de cierre y el pago inicial en efectivo en esa cifra global. De lo contrario, deberás proporcionar otro cheque con el pago de la inicial o seguir las instrucciones de tu agente inmobiliario para completar una transferencia bancaria.
Divulgación de cierre
La divulgación de cierre es un formulario de cinco páginas que tu prestamista hipotecario te debe entregar.
Este documento detalla los términos finales del préstamo. Podría decirse que es un papel mucho más fiel a la realidad, esto si se le compara con la estimación del préstamo que te habían dado anteriormente. Contiene
- Tasa de interés
- Pago hipotecario mensual
- Costos estimados de impuestos y del seguro
- Cambios de tarifas o pagos programados
- Costos de cierre estimados
- Posibles sanciones (incluyendo cargos por pago anticipado)
La diferencia clave entre la estimación del préstamo y la divulgación de cierre es que la divulgación de cierre brinda cifras concretas en lugar de estimaciones. Por tanto, debe estar en tus manos -al menos- tres días hábiles antes del cierre de la casa. Así, tendrás tiempo de revisar los términos de la hipoteca.
Recuerda: Este documento es vital para obtener el cheque de caja, ya que también te indicará cuál es la cantidad exacta que debes incluir en la sección del monto.
Seguro de la vivienda
La página de declaración del seguro del propietario de la vivienda no es más que un resumen de la cobertura del seguro que se ha contratado para este fin.
Piensa que la mayoría de los prestamistas no otorgan préstamos hipotecarios sin que haya un seguro como este de por medio. Porque hasta que tu hipoteca no esté totalmente liquidada, el banco tendrá un interés especial en la condición y estado de conservación de la propiedad.
En otras palabras, tu prestamista está de acuerdo en prestarte los fondos, siempre que, en caso de que no pagues, el banco pueda tomar posesión de la propiedad.
Por ende, tiene sentido que necesiten que este inmueble tenga un buen estado de conservación para que, al venderlo, obtengan todo lo que dejaste de pagar.
Estudio de la propiedad
Si bien no es un requisito, ordenar una inspección adicional a la propiedad es una buena idea porque podría darte una prueba legal de lo que estás comprando.
Esto sería especialmente importante si estás adquiriendo una casa con algún activo en disputa, como una playa o una carretera, por ejemplo.
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